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“短期對深圳房貸利率影響不大” [復制鏈接]

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只看樓主 倒序閱讀 使用道具 樓主  發表于: 2019-08-28
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      8月25日,中國人民銀行就新發放商業性個人住房利率有關事宜發布公告:自10月8日起,新發放的商業性個人住房利率將以最近一個月相應期限的LPR(即市場報價利率)為定價基準加點形成。業內人士表示,這一調整將進一步落實好“房住不炒”政策,深圳居民家庭購房時遇到大幅低于目前房貸實際執行利率的可能性較小,但對二手房市場影響較大。
      
      公告顯示,加點數值一旦確定,整個合同期內都固定不變。同時,公告明確,首套個人住房利率不得低于相應期限LPR;二套個人住房利率不得低于相應期限LPR加60個基點。按規定,2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房,仍按原合同約定執行。
      
      8月20日,人民銀行宣布了新的市場報價利率形成機制。當天,新機制下的首次報價產生,5年期以上LPR為4.85?以此計算,則首套住房利率不低于4.85?而二套住房利率不低于5.45?與當前中國個人住房實際最低利率水平基本相當。
      
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      “可能會比深圳房貸當前執行利率略低”
      
      中國人民銀行深圳分行有關負責人表示,上述利率與當前我國個人住房實際最低利率水平基本相當。同時,央行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。該負責人稱,與改革前相比,居民家庭申請個人住房,利息支出基本不受影響。
      
      融360大數據研究院分析師李萬賦表示,此前一般首套房貸利率不低于基準利率的9折,二套房利率一般不低于基準利率的1.1倍,由此計算出來的數值分別為4.41?5.39?若10月8日之后的LPR大致維持目前的水準,理論上來講,新發放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。
      
      但是,根據融360大數據研究院發布的35城市最新房貸利率數據來看,在首套房方面執行利率9折乃至9.5折的城市已經非常之少,7月份只有上海的首套房貸利率為4.84?低于4.85?35城市的平均首套房貸利率則為5.44?顯著高于4.85?二套房貸方面,7月份也僅有上海、天津兩個城市低于5.45?35城市的平均利率則為5.76?同樣顯著高于5.45?
      
      因此,李萬賦認為,從短期的實際利率水平來看,央行此次房貸利率調整對絕大部分購房人來說影響不大。后期如果LPR下調,首套、二套房貸的最低利率也會隨之下調。“但是需要注意的是,這僅指最低利率,實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響,預計執行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。”
      
      美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,深圳目前的首套房貸利率大多上浮10?二套房貸利率上浮20?25?而LPR最近的定價為1年期4.25?5年期4.85?略低于原基準利率。但此次政策目的以平穩房地產預期為主,首套房加點的概率較高,加點后的利率有望與目前的水平接近,也存在略低的可能性,或會短期內略微降低購房成本。
      
      因此,何倩茹認為,LPR對深圳地產市場短期內稍有利好,但影響十分有限。另外,就目前看房和購房客戶來看,并未有明顯的變化。但不排除購房客戶改持觀望心態,適當延長購房時間至10月8日以后,期待低利率的可能性。“在具體加點尚未明確的情況下,就深圳來看,大幅低于目前房貸實際執行利率的可能性較小。”
      
      新政對二手房、公寓影響較大
      
      廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,LPR就是市場報價利率,相當于原來的基準利率,根據中期借貸便利而定,它更體現了央行對于貨幣流向的一種態度并進行區別化對待。以前銀行發放首套房及二套房的利率基本上低于對實體經濟的融資利率水平,導致資金大規模流入房地產市場,也影響了房地產調控政策的實際效果。LPR作為新的房地產定價的錨,它的底線就是以后不存在優惠利率,這也標志著我國或將從根本上扭轉資金或明或暗地流向房地產市場的局面。具體到房貸來說,就是對首套房、二套及以上的房貸進行區別化對待,實體經濟的融資利率將會貼著報價利率走,對于二套房和非住房類的而言,基本上會高于實體經濟的融資成本,這樣的話就會除了首套房以外,對其他購房都可能采取政策性打壓。
      
      而關于LPR對深圳的房地產市場影響,李宇嘉認為,新政對二手房市場影響較大。因為二手房市場以換房需求為主,而有過記錄的會被認定為二套房,這大大提高了換房成本,因此受到的影響可能會比較大;而在新房市場中,首套房的購房者比例較高,因此相對二手房而言受LPR的影響更小一些。另外,對于深圳的商務公寓、商業、辦公等商業用房的都會有一定影響。
      
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      深圳發放首筆
      
      5年期以上LPR定價
      
      記者日前從工行深圳分行獲悉,該行8月22日成功為客戶發放一筆5年期以上LPR定價,額度1.5億元,據悉,這在深圳尚屬首筆。
      
      中國人民銀行8月17日發布公告稱,決定改革完善市場報價利率形成機制,并于8月20日首次公布了新的LPR,在原有1年期品種的基礎上增加5年期以上品種。
      
      8月21日,一家優質民營企業向工行深圳分行提出發放5年期以上LPR定價貸的款需求。在人民銀行深圳分行的大力支持和指導下,工行深圳分行聯動總行相關部門,在一天的時間內完成5年期以上LPR系統代碼設置、系統測試、利率要素變更和合同文本的修訂、法律審查和簽署工作,并于次日完成相關的抵押手續后,成功為客戶發放了深圳市首筆和工行系統內首筆5年期以上LPR定價。
      
      工行深圳分行相關負責人表示,下一階段工商銀行將繼續落實人民銀行全面推進LPR應用的相關要求,鞏固提升量價協調發展的市場引領地位,不斷增強服務實體經濟的能力。
      
      
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